宋卫平自白书:绿城尝试进入现代农业2019-06-05 11:58

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  9月10日,经历“风暴”后的宋卫平,无法以轻松的表情面对来自全国各地的媒体。长达近5个小时的时间,更像是他和自己,和这个世界在对话。他时而提高音调,仿佛想强调某些重点,也仿佛想唤醒某些沉睡的思想。他说,这既是倾诉也是请求。

  “6月份,卖儿卖女,自己再卖掉四分之一(股权)给九龙仓,处理了20多个项目,留下了80%的大项目”。在“痛楚”上铺上稻草,他反复问自己,“买那么多地干什么?绿城差点死在买地上。”无法好了伤疤忘却疼痛,他解释为何微笑中带着苦涩。最惨痛的时候,账面上可支配的资金只有几千万,但却要为了1亿资金而腾挪。他借用大学同学、绿城中国

  企业“将死未死”的经历让宋卫平彻底改变。他称自己不再愤青,不再看地。如果有可能,他甚至希望不再用银行的钱,将负债降到最低。

  7月底,九龙仓(0004.HK)的资金已经到账。9月底,融创中国(01918.HK)的资金也会到账。不久前发布的中报显示,上半年,绿城中国净资产负债率为93.5%,不仅较2011年12月31日的148.7%有大幅下降,且为历史最低值。寿柏年透露说,到本月底绿城的净资产负债率将降至70%以下,真正向轻资产公司转型。

  宋卫平从未如此迫切地渴望得到外界的肯定。绿城一度成为最受关注的地产公司,没有之一,是因为其超高的资产负债率,在内地所有上市公司中位列第一。坊间几度传闻它将成为此轮房地产调控里第一家倒下的开发商。

  有时,自称不擅长数学而擅长语文的宋卫平,不免情绪化的表达,“管数字干什么,都是工具和手段。”在他看来,幸福感更重要。

  大约3年前,在离今天相隔不远的会议室里,刚刚平安度过一劫的宋卫平豪言:未来3至5年,绿城的目标是做到全国房企销售额第一二名,尤其是第一名。届时,绿城将在800亿至1000亿元销售额的这个层面,争夺全国房企的销售冠军。为了实现这个目标,今后拿地是常态。宋卫平强调说,必须快速扩大市场份额。

  3年后,言犹在耳,却已在残酷的现实里像碎片一般飞舞。经历过深刻苦难的人,不再追求公司规模,不再追求做大。但从未改变过的好胜心仍在作祟,即使规模做不了第一,宋卫生要求绿城的产品在所在的城市里,即使不是第一,也要并列第一。

  他为中国指数研究院的研究报告结果特意召开了发布会。因为这份报告宣布,绿城集团在“居民居住满意度”优秀企业排名中名列第一;在物业服务、工程质量、规划设计、销售服务、企业形象、业主忠诚度等全部6个分项评比中,绿城集团得分均为最高,首次囊括全部六个分项排名第一。其中,居民居住整体满意度和物业服务、工程质量、销售服务、业主忠诚度五项是继2011年后蝉联榜首。

  尽管现场有人小声质疑,报告的调查范围仅在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、苏州、南京、青岛、宁波、武汉这12个城市,涉及企业仅有95家,230个社区,样本量有限。在这份榜单上,居民居住整体满意度优秀企业,排在第一的是绿城,排在第二的是金地,第三才是万科。又比如物业服务,排在第二的是融科智地,第三是万科,恒大排在第六。工程质量中,第二名是绿地,第三名是保利,而万科位列第七。三份榜单中都没有中海的名字。而龙湖则在另一份消费者居住满意度调查报告里连续排名首位。

  在潜规则盛行的地产界,只要用金钱就可以交换各种奖项的地产界,这样的评比是否会有技术手段的限制?够不够全面,其他企业是否认可?宋卫平强调说,这份报告不是他花钱买的。他也希望这个社会能有一个客观公正的衡量体系来评价。

  他不忘调侃,“希望有人能够赶得上我们,由其他的企业来做这样的发布会,绿城不可能永远是第一。”习惯了宋氏幽默的人,并不厌烦这份狂妄。细心的人观察到,他嘴角间的复杂神情,瞬间替换了得到赞许后的喜悦。看着屏幕上闪现的图片,他说,“观赏自己的作品其实是件痛苦的事情,总觉得还可以再更好一些。对艺术的追求应该是永恒的。”

  毒地板、瘦身钢筋,品牌房企连陷质量门,但绿城从未爆发业主群体投诉事件。绿城一位中层说,宋卫平对业主的投诉十分重视,在老板收到投诉大发雷霆之前,大家就会把事情做好。当然,用个人的威严来管理一家企业并不值得推崇。宋卫平也正在推进产品的标准化流程,目标企业是奔驰,他希望能像德国人造汽车一样造房子。

  绿城究竟是从何时真正摆脱危机的?寿柏年明确告诉本报记者,是今年6月份。两次重要的合作,挽救了悬崖边的绿城。

  6月8日,绿城与九龙仓达成战略合作协议。根据合作协议,在两次股份配售完成后,九龙仓斥资51亿将持有绿城扩大股本的24.6%,成为绿城的第二大股东。“去年10月我们就开始找同盟军,跟很多企业都有谈,结果扯了半年都没谈成,当时公司已经很危险了,只能逮到一家算一家。”

  所幸是,九龙仓与绿城双方一拍即合,不到半个月时间便成功牵手,九龙仓正式成为绿城的第二大股东。“他们有很多地方值得我们学习,包括财务管控、稳健发展、敬业、商业经验等等。像大型购物中心,空间结构各方面他们比我们内行。他们的集团副董事长周安桥比我们年纪大,但比我们敬业、勤快得多,常常来跑业务。他们的一把手吴光正先生也非常敬业,是愿意把工作带回家的人。”宋卫平说,合作也要讲感情,讲感觉。仅7月和8月,吴光正曾两度带人造访绿城。

  而与孙宏斌的合作,则被宋卫平形容为可遇而不可求。宋卫平欣赏孙宏斌的真性情,也看到了真性情中的技巧,例如转移话题的能力,但底子上是一个性情中人和“靠谱”的合作伙伴。

  和融创的合作模式是,融创与绿城组建上海融创绿城控股有限公司,其中融创出资 33.72亿元,绿城则拿出上海、天津、无锡、苏州、常州共九个项目半数股权的代价注入新的合营公司,双方各占50%的股份。

  宋卫平透露说,绿城和融创合作的项目,暂时由孙宏斌说了算。几个项目里,仍旧保留了绿城原来的团队。“如果两三年后,项目管得不好,我再拿回来管。孙这个人是个好人,他听得进去(别人的意见)。”宋卫平说。据了解,拿到项目两个月的时间里,融创已经迅速开展工作,许多环节孙宏斌亲力亲为,效率让宋卫平感到惊讶。

  在完成两笔重要的合作后,绿城再次向山东高速(600350.SH)出售了股权。山东高速增资28亿元,参与投资青岛深蓝广场项目,取得60%的股权。据寿柏年透露,此次合作也偿还了一部分信托贷款。

  2010年,绿城进行了6次信托融资,融资总规模为31.5亿元,主要涉及中泰、上国投、中诚、中融、平安、中海、山东国际信托。2011年,绿城通过信托渠道融资的规模更大。2011年年报显示,华宝信托与北京国际信托与绿城合作成立两款信托产品,募集金分别为8.2亿和40亿。除此之外,华融信托、中泰信托也于2011年为绿城发行了信托产品,规模分别为3亿和2.57亿。据此,绿城2011年信托融资至少超过52亿元。

  寿柏年回忆说,信托融资规模最多的时候达到100亿。但到今年年底将降到10亿左右。并且,他告诉本报记者,以后信托将不会成为主流的融资方式。“负债率降下来之后,没必要去用那么贵的钱了。”

  加上销售有所回暖,绿城的财务状况有所改善。9月5日,穆迪已将绿城中国的公司评级从Caa1上调至B3,其高级无抵押评级从Caa2上调至Caa1。2012年前7个月,绿城签约销售额为260亿元(包括合资企业项目),占其2012年全年400亿元目标的65%。

  2012年上半年,绿城在24个城市有93个项目,2012年上半年的预售平均售价为每平方米18744元,同比下跌11.4%。穆迪预计绿城2012年下半年会增加商品房的交付。

  对于获得的满意度“第一”,宋卫平常常担心会失去,“没有长青的企业。”他拿柯达来举例,影像技术的改变让这家创立于1880年的世界最大的影像产品及相关服务生产和供应商,不得不面临破产的结局。

  绿城的第一能坚持几年?“(绿城集团)3万人,我们把每一个工作都做一个标准的定格,每年去做标准的翻新,去做严格的贯彻和督导,更重要的是,像乔布斯讲的右脑时代的同理性,改变世界,以让这个世界更加美好的出发点去做事,是有可能的。”他说。但这背后的艰辛也足以令人忧虑。

  还有是关于行业的忧虑。宋卫平看到,目前仍绝大多数房产企业在垂死挣扎中。这次绿城的危机出在他的判断和盲目信任。渡过2008年的难关后,他判断中国的房地产行业应该会有一个比较稳定的发展时期。所以,买了太多太贵的地。但没有哪个城市的管理者在他挥金如土买地时,告诉他会有限购政策。而限购几乎使绿城的产品减少了一半的需求。

  宋卫平称,以前看到好的地就想去拿,拿到了以后,建设对城市负责对历史负责的建筑,这样的想法也许“很傻很天真”。但现在,宋卫平不愿去买地了。当前的局面下,他不会再去求大。目前,绿城手里有4008万平方米土地储备,足够支撑公司未来5年的发展,“傻瓜才做大,这种环境不适合做太大。九龙仓的融资成本只有2%,我们的是10%,日本的企业是1%,加上沉重的税费,怎么做大?除非你去医院做手术,把心脏铸成钢铁的。”

  他最担心的是,限购不知道要持续多久。他当着众人面自嘲,自己是学历史的,如果说,历史是最好的教科书,你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。“(但拿地之初)怎么算不到会有今天?”宋卫平说。

  宋卫平告诉记者,除了现有的房产、医院、足球、教育等产业外,绿城未来3年的关注点,将放在养老产业和农业方面。2007年,绿城在浙江临平蓝庭项目尝试建设了一批颐养公寓。绿城在桐乡乌镇的项目,第三期的600亩左右养老地产项目正处于建筑设计阶段,其中包含100亩的寄宿制学院。

  在北京密云,绿城也打算用项目的三分之一,打造一个养老社区。与很多地产商不同,“学院式养老”是绿城选择养老事业的方向。2011年1月,绿城集团成立了绿城颐乐教育投资管理有限公司,目前已在全国开办17个颐乐学院,拥有老年学员超过千人。

  现代农业,是绿城尝试进入的一个全新领域。绿城已在宋卫平老家嵊州谈好相关合作,最早会在今年底启动两至三个5000亩左右的农场,主要种植一些特色粮食、经济性作物和观赏性作物。经营模式上,将采取农民入股的方式。

  长达5个小时的倾诉即将结束时,宋卫平还不忘发出乌托邦色彩的吁求,“请求我们站在一个理性的角度,为中国城市的品质和健康的运营着想。把一个地方变成一个城市并不难,变成一个有品质的城市就很难。这需要我们的社会、政府、企业、所有人士形成一个良性的共识。我们完全有机制和可能,一个和谐社会是完全能够做到的。”




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